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无锡知名律师告诉您碰到这些常见的商品房买卖合同纠纷问题该如何解决?

阅读数:129 时间:2020-09-15 14:00:07 来源:大典法律咨询
内容概要:商品房买卖合同,通常是指房地产开发企业也称之为出卖人将还没有建成或者是已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同。商品房买卖合同纠纷解决方法有哪些方面呢,下面我们就和无锡律师事务所大典法律的无锡知名律师来一起了解下吧。

商品房买卖合同,通常是指房地产开发企业也称之为出卖人将还没有建成或者是已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同。商品房买卖合同纠纷解决方法有哪些方面呢,下面我们就和无锡律师事务所大典法律的无锡知名律师来一起了解下吧。

法院对商品房买卖合同纠纷常见问题解决:

1、商品房买卖合同基本要素

商品房买卖合同,通常是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将还没有建成或者是已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同。

2、预售许可证及向法院起诉时段明确商品房买卖合同的效力?

出卖人未获得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,理应判定没用,可是在起诉前获得商品房预售许可证明的,能够 判定合理有效。

3、哪种情形出卖人的售楼广告构成商品房买卖合同的具体内容?

商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,可是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关的设施所作的表明和允诺具体化明确,并对商品房买卖合同的订立还有房屋价格的确定有重要影响的,理应当做要约。该表明和允诺就算未载入商品房买卖合同,亦理应当做合同具体内容,当事人违背的,理应担负违约责任。

4、正式商品房买卖合同签订前,买受人以认购、订购、预订向出卖人支付定金怎么处理?

出卖人根据认购、订购、预订等方法向买受人收受定金当做订立商品房买卖合同担保的,要是因当事人一方原因不能订立商品房买卖合同,理应根据法律有关于定金的要求解决;因不可归责于当事人双方的事项,造成商品房买卖合同不能订立的,出卖人理应将定金返还买受人。

常见的商品房买卖合同纠纷问题

5、认购、订购、预订等协议具有哪些条件,应判定为商品房买卖合同成立?

商品房的认购、订购、预订等协议具有《商品房销售管理办法》第十六条要求的商品房买卖合同的重要内容,同时出卖人己经根据承诺收受购房款的,该协议理应判定为商品房买卖合同。

6、商品房预售合同未按照规定办理登记备案,就没用吗?

当事人以商品房预售合同未根据法律、行政法规要求办理登记备案手续为由,请求核对合同无效的,不予以支持。

当事人承诺以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的,从其承诺,但当事人一方己经履行主要义务,对方接受的不在其内。

7、被拆迁人对补偿安置房屋的首选取得权

拆迁人与被拆迁人根据所有权调换方式订立拆迁补偿安置合同,明确承诺拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人给予补偿安置,要是拆迁人将该补偿安置房屋再行出卖给第三人,被拆迁人要求首选取得补偿安置房屋的,应该给予支持。

被拆迁人要求解除拆迁补偿安置合同的,根据下面第八条的要求处置。

8、哪些情形买受人没办法取得房屋,买受人拥有哪些权利?出卖人应承担的哪些义务?

具备下列情形之一,造成商品房买卖合同目的不可以实现的,没办法取得房屋的买受人能够 要求解除合同、返还已交购房款及利息、赔偿损失,并能够 要求出卖人承担不超过已交购房款一倍的赔偿责任:

(一)商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;

(二)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。

9、因出卖人的义务造成合同无效或者是被撤销、解除的,买受人拥有哪几种权利?

出卖人订立商品房买卖合同时,具备下列情形之一,造成合同无效或者是被撤销、解除的,买受人能够 要求返还已交购房款及利息、赔偿损失,并能够 要求出卖人承担不超过已交购房款一倍的赔偿责任:

(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的客观事实或者是提供虚假商品房预售许可证明;

(二)故意隐瞒所售房屋早已抵押的客观事实;

(三)故意隐瞒所售房屋早已出卖给第三人或者是为拆迁补偿安置房屋的客观事实。

常见的商品房买卖合同纠纷问题

10、出卖人与第三人恶意串通,再行订立商品房买卖合同,买受人可向法院要求确定无效

买受人以出卖人与第三人恶意串通,再行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用,造成其没办法取得房屋为由,要求确定出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的,应该给予支持。

11、怎么判断房屋的交付使用及房屋毁损、灭失的风险的承担?

对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用,但当事人另有承诺的不在其内。房屋毁损、灭失的风险,在交付使用前由出卖人承担,交付使用后由买受人承担;买受人接到出卖人的书面交房通知,无正当理由拒绝接收的,房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担,但法律另有要求或者是当事人另有承诺的不在其内。

12、将交付或已交付的房屋主体结构质量不过关,买受人的权利

因房屋主体结构质量不过关不可以交付使用,或者是房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不过关,买受人要求解除合同和赔偿损失的,应该给予支持。

13、房屋质量问题严重干扰正常居住运用时,买受人的权利?对房屋修复及修复成本怎么处理?

因房屋质量问题严重干扰正常居住运用,买受人要求解除合同和赔偿损失的,应予以支持。

交付使用的房屋普遍存在质量问题,在保修期内,出卖人理应负责修复责任;出卖人拒绝修复或者是在合理期限内拖延修复的,买受人能够 自行或者是委托他人修复。修复成本及修复期间引起的别的损失由出卖人负责。

14、房屋套内建筑面积或者是建筑面积与商品房买卖合同承诺面积不符合,应如何处理

出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者是建筑面积与商品房买卖合同承诺面积不符合,合同有承诺的,依据承诺正确处理;合同并没有承诺或者是承诺不明确的,依据下面原则正确处理:

(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%),依据合同承诺的价格据实结算,买受人要求解除合同的,不予支持;

(二)面积误差比绝对值超出3%,买受人要求解除合同、退还已付购房款及利息的,应予以支持。买受人同意持续履行合同,房屋实际面积大于合同承诺面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人依据承诺的价格补足,面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人负责,所有权归买受人;房屋实际面积小于合同承诺面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人退还买受人,面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍退还买受人。

15、出卖人迟延交付房屋及买受人迟延支付房款,法院如何处理?

依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》第十五条要求,出卖人迟延交付房屋或者是买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方要求解除合同的,应予以支持,但当事人另有承诺的不在其内。

法律并没有要求或者是当事人并没有承诺,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人并没有催告的,解除权理应在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的,解除权消灭。

16、不履行合同违约金的标准规定

当事人以承诺的违约金过高为由要求减少的,理应以违约金超过引起的损失30%为标准规定适当减少;当事人以承诺的违约金低于引起的损失为由要求增加的,理应以违约引起的损失确定违约金金额。

以上就是关于今天无锡律师事务所大典法律要和大家介绍的关于商品房买卖合同纠纷的问题以及相应的解决办法了,当然了常见的商品房买卖合同纠纷的问题肯定还不止这些,受限于篇幅问题今天就介绍到这,如果您对于商品房买卖合同纠纷的问题感兴趣或者有相关方面的问题想要咨询的,欢迎大家前往无锡律师事务所大典法律官网和我们的无锡知名律师进行了解沟通。


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